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부동산,건축,토지행정
  건축허가
일반적으로 건축물의 건축은 건축허가를 받아야 합니다. 건축허가는 건축물이 건축되는 지역, 건축물의 용도, 건축규모 등에 따라, 대표적으로는 국토계획법 및 '건축법'이 관여하고, 나아가 '주차장법', '도로법', '장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률', '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률', '하수도법' 등 많은 법률들이 제정 목적에 따라 관여하게 됩니다.
  불법건축물이란?
이들 건축허가(건축행위 제한)에 관여하는 법률에 반하여(위법) 건축한 결과물을 말합니다.

건축물의 건축은 건축 상황에 따라 개입하는 다양한 법률들이 요구하는 (허가)요건과 각 법률들이 규정하고 있는 각 (허가)절차에 따라 건축되어야 합니다. 다시 말해, 건축행위에 관여하는 다양한 법률들이 요구하는 (허가)요건을 충족하고, 각 법률들이 규정하고 있는 (허가)절차에 따라 건축하면 불법건축의 문제는 발생하지 않습니다.

그러나 건축허가를 받았다 하더라도 허가받은 내용과 다르게 건축되거나, 건축행위 제한관계 규정에서 요구하는 모든 (허가)요건을 갖추었다고 하더라도 (허가)절차 없이 건축되는 경우에는 불법건축물이 됩니다.
  이행강제금이란?
행정상 강제집행의 하나로서, 작위의무 또는 부작위의무를 불이행한 경우에 그 의무를 간접적으로 이행을 강제하기 위하여 일정기간 안에 그 의무의 이행이 없을 때에는 일정한 이행강제금을 부과할 것을 계고하여 심리적인 압박에 의하여 의무의 이행의 확보를 도모하는 강제수단으로써, 그 계고기간 안에 의무의 이행이 없을 경우에는 이행강제금을 부과하는 것을 말합니다.

일반 국민들이 실생활에서 가장 피부로 실감하고 있는 위반건축물(불법건축물) 이행강제금은 건축법에서 규정하고 있으며, 건축법상 이행강제금은 1991년 5월 31일 법률 제4381호에서 도입되었습니다.

이행강제금절차
- 시장·군수·구청장 위법건축물에 대한 시정명령
- 기간 내에 이행되지 아니할 경우 건축주에 이행강제금부과(1년에 2회 내)
- 시정명령이 이행될 때까지 부과·징수(집행벌 성격의 이행강제금)

이행강제금 부과처분의 불복방법은 이행강제금 제도가 처음 도입될 당시에는 과태료에 대한 불복절차를 준용하여 비송사건절차법에 의하도록 하였으나, 그 뒤 일반 행정처분과 같이 행정쟁송에 의하도록 개정되었습니다.

이행강제금 처분에 대한 불복신청 : 이의신청 및 행정심판, 행정소송 제기
  토지수용이란?
국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.
이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지, 건물 등 소유자(이하 ‘토지소유자’라 한다)와 먼저 매수 협의를 하고 이 때에 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약을 체결하여 필요한 토지 등을 매수하게 됩니다.
그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있습니다.
자신의 토지가 헐값에 매수 될 것에 항의하여 토지수용위원회에 토지수용 재결신청 청구와 토지수용재결 이의신청을 제기할 수 있습니다.
  토지수용사업 범위
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보사에 관한 법률에 정해져 있는 공익사업
1) 국방, 군사에 관한 사업
2) 관계 법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익목적 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·삭도·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조·방수·저수지·용배수로·석유비축 및 송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송가스 및 기상관측에 관한 사업
3) 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4) 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행 하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업
5) 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가,지방자치단체가 지정한 자가 임대,양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설,택지의 조성에 관한 사업
6) 제1호 내지 제5호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로교량전선로재료 적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업

개별 법률에 정해져있는 공익사업
도시계획시설사업, 택지개발사업, 하천사업, 전원개발사업, 학교시설사업, 산업단지개발사업, 관광지조성사업, 철도사업, 도시개발사업, 도로사업
  토지수용 및 이의신청 절차
- 토지 보상액 협의(60일)
- 수용재결 신청(30일)
- 이의신청(30일)
- 행정소송
  수용보상금
수용보상금 결정
수용보상금은 2개의 감정평가기관이 평가한 평가액을 산술평균하여 결정합니다.
다만, 수용평가금액이 협의 매수시에 사업시행자가 합의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격을 H수용보상금을 결정하게 됩니다.

보상기준
토지, 건물 기타 저장물, 영업보상, 휴업보상, 폐업보상, 권리 및 기타보상, 사업구역밖의 보상, 영농손실보상
  토지보상 증액청구는 반드시 필요합니다.
최초 보상금은 저평가된 상태이므로 무조건 협의하거나 보상금을 그대로 수령하시면 그만큼의 증액청구 기회를 상실하게 되는 겁니다. 따라서 반드시 경험이 풍부한 전문 행정사의 도움을 받아 증액청구를 해야 적정한 보상금액을 받으실 수 있으며 이때에 증액금액은 최초 보상금 대비 절대 떨어지지 않습니다.